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投資ネタ

国債よりも安定。しかも儲けは右肩上がり

軍用地って借地だったのか

県民にとっては意見の割れる沖縄米軍基地。県の経済を潤すという側面はある一方、墜落事故、騒音、自然破壊などなど反対が意見が半数以上を占めています。

で、今回のお話は米軍基地が、投資先として有望物件だよというもの。

というのも、軍用基地の土地全てが米軍のものではなく、沖縄県民が貸している土地なんです。

ので、毎月賃貸料収入が見込めるわけです。

支払い元は、米国ではなく日本政府。といこともあってか滞納の心配なしというお墨付きなのです。

沖縄

アパート建てる位なら軍用地

軍用基地物件は、知る人ぞ知るというよりか広く沖縄県民には知られている物件。

売りに出したら、即sold outしちゃうというのですから、皆今か今かとスマホ片手に待っている状態なのでしょう。

老後資金確保にアパート経営を進めたある不動産社員は、「アパートを建てる位なら軍用地を買う」とあっさりと断られてしまうほど。

それほど、軍用基地投資は沖縄では大人気の商材と言えます。

沖縄

沖縄国債と言われる所以

ここまでの熱狂っぷりは、軍用地投資がこれでもかばりの特典が色々とついているから。

まずは相続税対策になるというのが1点目。

2点目は先に挙げたように日本政府が支払うので滞納がない

3つ目が毎年のように借地料があがるというもの。

てなわけで、軍用地投資沖縄国債と呼ぶ人もいる位。

とは言え、本家の国債よりも安定して、かつ確実に実入りがあることから、国債という表現すら当てはまらない感じがしますが・・・

沖縄

金額にして倍にアゲアゲ

ちなみに、4-5年前に借地料の30倍で取引された嘉手納飛行場の底地は62倍まで上昇しています。

それなのにあっという間に売れてしまうという。確実に収入が見込めるから、無理をしてでも購入したいという人が跡を絶たないのでしょう。

個人的にも欲しい位ですが・・・

沖縄

どの投資物件よりも手堅いでしょ

といった具合に長きにあたり、沖縄県民の懐をたためてきた沖縄国債ですが、未来永劫、安定しているとは限りません。

米軍が撤退ということになれば、大枚はたいて購入した債権ももしかしたら紙くずになることも。

まず安定をもたらす日本政府の後ろ盾がなくなりますからね。

商業施設や宅地開発など、すぐに決まればいいでしょうけど、事はそう簡単には進まないと思いますし。

とは言え、不動産投資に興味のある人には、垂涎の投資物件と言っても過言ではないでしょう。

本土の人はまず購入できないでしょうけど・・・

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投資ネタ

不動産の価値が上がる、上げる。あれこれ

投資マネーだぶだぶ

マイナス金利導入するほど、投資家にとってはまたとない好機がここ数年続いています。

投資先として様々な金融商品がある中で注目されているのが不動産

2019年の土地価格は商業、工業、住宅と全用途で4年連続で上昇。東京、大阪、名古屋の3大都市圏のみならず、札幌、仙台、広島、福岡などの地方部も上がっているというのですから、いかに不動産が投資先商品として魅力的だということがわかります。

不動産

人口流入増でアゲアゲ

土地価格の上昇には色々な要因があるようで、一つには人口増による地価上昇が挙げられます。

リゾート地として知られる宮古島では、ホテルなどの建設が旺盛なこともあり、大量の作業員が流入。加えて観光客の増加なども相まって、サービス業で働くスタッフも増えたことで地価が上昇。

ワンルームの賃貸物件が10万円という東京と対して変わらぬ状況が起きています。

それまでの相場は4-5万円ということを考えると、約倍近い上昇。

宮古島の経済活性化には繋がりますが、迷惑を被っているのは地元民。

飲食店の開業を諦めたり、離婚しても別居できないという災難に見舞われる人もいるほど。

不動産

隠れた交通の便を利用してアゲアゲ

続いては、公共交通機関の利便性で地価が上昇するケース。例えば東京の豊洲。約20年前までは工業地帯で、ポツネンと商業施設があるくらいでしたが、銀座まで電車で数十分。そこに目をつけた不動産屋が、バンバンとマンションを立てたことで、人が住む場所に変貌を遂げ、地価はグイグイ上昇しています。

他にも何気に交通の便がいい場所は都内に多くあり、水天宮、神泉、築地、東向島などは有望株と目されています。

不動産

インバウンド需要を当て込んでアゲアゲ

最後に、訪日外国人向け需要ありと踏んで地価が上昇するケースも

例えば、京都の旧五条楽園。江戸後期から明治期まで人気を誇った遊郭エリアでしたが、その後、売春防止法により、芸妓の花街として栄えました。

今でも歴史を感じさせる建造物が多く残り、訪日外国人は人気のスポットだとか。

2011年いは坪単価30万円だったのが2017年には坪180万円になる例もあるほど大化け。

それまで反社会組織がこの場を仕切っていましたが、裁判所から事務所の使用禁止が命じられ撤退したことで街の価値が再認識されたとか。

古民家

人口減と言うのに地価上昇の摩訶不思議

地価上昇には人口の流入増、隠れた利便性の良さ、インバウンド需要という切り口で街を調査すれば、もしかしたら第二の宮古島、豊洲、京都旧五条楽園が発見できるかもしれませんね。

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Blog 反省

夢はサラリーマン大家。

サブリース問題なんてどこ吹く風

スルガ銀行の不正などで話題となったサブリース問題。

賃貸収入を見込んで手を出したものの、大やけどをしたサラリーマンが跡を絶たず、騙された人に同情の念を禁じえません。

老後を考えると本業だけの収入だけは不安。そんな気持ちから手を出してしまったことは容易に想像がつきます。

この一件で、不動産投資は怖いと印象がつき、国としても取締がかなり厳しくなっていくでしょう。

とは言え、正規のルートを踏んで不動産投資に成功している人もおり、少なからずまだまだ希望が持てる投資先という感じがしました。

民泊

狙い目は飲食店テナント

投資先を飲食店が営業している物件に定めて成功しているAさん。

居住物件に比べ入れ替わりが早いものの、利回りが高い。立地が良ければ入れ替わり立ち替わりで次の借り手が出てくるという訳です。

居住物件よりもハイリスクなものの、当たれば旨味が非常に高い物件なわけです。

ビジネス

月間500万円の利益って

Aさんの所有物件にはパン屋、カフェ、喫茶店に美容室など店舗関連がズラリ

家賃収入は月2000万円。その中から銀行への融資支払いなどで1500万円。で、月当たり500万円の収入という大儲けっぷり

儲けもさることながら、一般のサラリーマンへの貸付がかなり緩くなっているのは今の低金利時代を象徴しています。

月の返済が1500万円となると、億レベルの融資を申請していると思うんですよね。

居酒屋

民泊という手もあるよ

続いては、民泊物件を中心に投資をしているBさんのお話。

民泊と言えば、厳しい規制がかけられており、運営もさぞ大変かと思いますが、Bさんの場合は特区を活用した物件運用しています。

この特区では2019年6月現在で約9000室。9割近くが大阪に集中しています。

Bさんの場合、訪日外国人向けに戸建てをリフォームして貸し出すという力の入れよう。

日本情緒あふれる部屋で外国人にもさぞ人気だとか。古民家をただ貸し出すのではなく、ひと手間かけて貸し出す。場合によってはマイナスに働く可能性はありますが、そこはリスクを取ってハイリターンを得るという覚悟を決めたのでしょう。

結果的には月間で利益は20万円も上がっているというのですから、結果的には成功と言えるでしょう。

民泊

成功者はよく見ている

成功者2人と事例を見るに、物件を自分自身でよくチェックしている感じがしますね。

銀行や投資会社などの進めるに任せてというよりも、実際に自分の目で見て優良物件が否かをチェックするというもの。

手間と時間もかかりますが、成功するためにこのような努力が必要なんだなと。

本業にも言えるかなと思った次第です。

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景気ネタ

投資商品、社債について考える

社債とは

社債とは企業が外部から資金を調達するもの。株式も同様ですが、株の場合は、株価が上がれば配当としてリターンを得られますが、下がれば損をする。社債の場合は、約束された期日に対して利子がつけられた状態で戻ってくる。というわけで株式もリスクは低い投資商品と言えます。

低金利の現在、定期預金にお金を預けるよりも、金利は高く株式よりもリスクが低い。ともなれば、社債は投資商品として、僕的にはかなり魅力的に映ります。

ところが、お金を貸した企業が倒産した場合は、投資したお金が戻ってこないというリスクはありますが・・・

投資

社債発行額の推移

2009年からの社債発行額を見ると、2016年から10兆円を突破し、2017年も引き続き10兆円を突破。超低金利時代を反映してか社債が魅力的な商品に写っていることがこのデータからでもわかります。

ところが2018年は様子が異なり、大台の10兆円を切る恐れが出てきました。

投資

駆け込み需要?

2018年の夏頃までは順調に推移していました。これはFRBの利上げがそろそろ始まるのではという噂が広まったから。

利上げが実施されるとなれば長期金利が上がり、その利率を基準にしている社債の利率も上がる。

つまる所、社債を通じてお金を借りた場合、利子が高くつくかもしれない。ならば、FRBが利上げを実施する前に社債を発行しちゃえという企業が続出。消費増税の時のような駆け込み社債発行が起きたのでした。

投資

一転して利上げ延期か

とは言え、結局の所、利上げは行われず、長期金利はさらに下がる一方。ならば、銀行から借りた方が企業としても良くなる。

一方、社債はと言えば長期金利のダウンに吊られて、下がるはずですが、投資家からは倒産のリスクを承知で社債を購入するのだから、金利をもう少し上げてよという声も。

この声に押されるカタチで社債金利は長期金利との連動せず、逆に上げの力が高まっているとか。

投資

発行を延期。トヨタ

トヨタは2019年に100億ー200億円の社債発行を予定していましたが、発行を延期しました。

理由は金利や起債環境の変化と言われています。他にも大手信販会社のオリエントコーポレーションも社債発行を見合わせする事態に。

景気の先行きが不透明な中で、企業としては利子の高い社債から資金調達するのは逆に経営の足を引っ張る可能性があると判断したのでしょうか

ならば、もう少し時期を待ってからでもそう遅くはないと。

投資する側としては、株や投資信託よりもリスクの低い商品なので、ぜひとも購入を検討したいところではありますが・・・

投資
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投資ネタ

なんとなくわかってきた。ROE。

投資に無知な僕でも

株式や投資信託、国債などなど様々な投資について興味はあるけれど、難しくて何度も挫折を経験してきました。

そんな時に出会ったのが、物言う株主で一躍時の人となった村上世彰さんの著書、生涯投資家。レビューが300前後つきしかも評価は星4つ。しかもAmazonの読み放題だったこともあり、迷わずポチ

まだ読み進めて間もないですが、村上さんの語る投資の話は非常にわかりやすい。てなわけで、備忘録も兼ねて、その一部を紹介したいと思います。

]] 株

上場ってそうゆうこと。

上場会社と聞くと、まず思い浮かぶのは大企業というイメージ。事業を継続していくための運転資金であたり、事業拡大という理由で、銀行からお金を借りたり、株を上場して、投資家からお金を集めたりとするわけですが、そもそも、この上場、潤沢にお金が手元にあるならば、上場する意味はないとのこと。

なのに、上場企業の中には無借金で銀行からの借り入れて十分事業を運営している。ならば上場しなくても良いのではと。

確かに、これをクラウドファンディングに重ねて考えると、あれもたくさんの人からお金を募るのは手元にお金がないだからであって、十分な資金があれば公募しないわけですよね。

お金を集めといて、何もしないとなればこれは詐欺と言ってもおかしなくない。

株

ROEってそうゆうこと

ROEも投資の話ではよく聞くワード。とかくよく聞かれるのは日本企業のそれは欧米企業よりも低いというもの。欧米では2桁なのに、日本は1桁だと。

ROEが低いということは、株主から見れば投資したのに十分な成果を上げていないじゃないかということになります。

ので、ROEを上げるために、当期利益を上げなくてはならない。赤字になろうものなら株主からやんやと叩かれるんでしょうね。それと、これが面白いと思ったのが、純資産を減らすというもの。ROEの計算式は当期利益/純資産ですから、分母を小さくすることで、ROEは上がります。

んで、減らす手段として自己株式の取得配当があるのです。

そう考えると今期の成績は悪かったけど、これらを実施している企業は株主に真摯に向き合っているということでしょう。

色々と勉強になりましたよ。ほんとに。

株
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投資ネタ

環境への取り組みも投資対象。ESG

そもそもは将来性だったけど

投資家が企業に投資するのはその将来性。リターンを目当てに投資するわけですが、昨今では投資先の環境への取り組みも投資の対象になっています。

これをESG(環境、社会、ガバナンス)と言っています。

これまで企業はCSRの一環として、ある意味、イメージ戦略という側面が強かったのですが今後はビジネスにも直結してくる訳で、今よりももっと踏み込んだ環境への取り組みが進んでいくと思います。

環境

本当にあった投資撤退のお話

実際に大物投資家が環境への影響を理由に投資を撤退している事例がいくつも上がっています。

例えば世界最大級の100兆円規模の運用資産を持つノルウェー政府年金基金石炭採掘を手掛ける企業や石炭火力の比率が高い電力会社への投資を引き上げています。

ちなみに、ノルウェー年金基金から投資を受けていた電力会社も次々と撤退の洗礼を受けているようで、日本でも環境負荷を理由に投資を引き上げられていることにびっくり。

他にもオランダ公務員総合年金基金や米カリフォルニアの州職員退職年金基金石炭関連への投資を縮小しています。

投資

投資を受ける企業側でも変化が

丸紅が石炭火力発電所の新規開発から撤退したり、日本生命が石炭火力の新規プロジェクトへの投融資を行わないことを表明しています。

ソニーは、ESG対策を早々に打ち出し、2040年までには全世界の工場やオフィスで使用する電力を100%再生可能エネルギーにすると発表しました。

この発表を受けて市場の評価は上々のようで、株価は約7%上昇したとか。

投資のプロ達がこのような反応を見せるのですから、この先ESG戦略が非常に重要になってくることが伺えます。

投資

他の企業にも広がる可能性大

ソニーのように石炭採掘などは手がけてはいないものの、工場では石炭火力で作られた電力を使っているとの理由で、積極的にESG対策をしました。

こうなると、ソニー限らず工場を持つような会社さんにもこれは当てはまりますね。

自然エネルギーの活用は既にどの工場でも進められてはいます。

この先、さらに自然エネルギーへの需要が高まっていくと思います。

投資

リサイクルも大事でしょう。

二酸化炭素の排出の他にも、リサイクルという視点でも環境問題は語られています。

生産者の責務としてしっかりリサイクルのルートを作っていないと投資を引き上げられることは間違いないでしょう。

プラスチックのストローの使用禁止に真っ先に取り組んだスターバックスもESG対策の一環とも取れます。

やっと本気で地球温暖化に向けた取り組みが本格的に動き出したという印象を持ちました。

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投資ネタ

貯蓄から投資へが思うように進まない

海外に比べ高い貯蓄率

日本の個人金融資産の約半分は預貯金で、この数字は米国の4倍、ユーロ圏の約1.6倍と言われ、いかに日本の預貯金が高いかがわかります。

古くは橋本さんの時代に遡る

橋本さんが首相時代に「貯蓄から投資へ」と叫ばれ、金融市場の大規模な自由化、国際化を図る日本版ビッグバンが推し進められました。

が、事態の進展はほぼなく貯蓄の高さはそのまま。投資へなかなか向いてくれませんでした。

投資

アベノミクスで上向く

2012年から安倍政権となってからは、アベノミクスので株価は5年余りで日経平均株価は2.2倍に。株式・投信などの利益を一定額まで非課税にするNISAなども設け、投資が高まる環境はかなり整備されました。

結果、金融資産に占める投信の保有比率は12年末の約4%から5.8%へ上昇。若干の成果を出すことができました。

低い原因は国民性?

とは言うものの、海外に比べると投資比率はまだまだ低い。原因は、日本の国民性とも言われます。

どうしてもらくしてお金を稼ぐとしか投資は見られていません。実際は、そうではないんでしょうけどね。

他にも株価は上昇しても、賃金が上がらずそれがより一層貯蓄に向かう意識を強めて投資に振り向かないとも言われています。

投資

単身世帯の増加が原因?

が、ここに来て原因は単身世帯の増加にもあるんじゃないという新たな見解が。

単身世帯の場合、2人以上の世帯に比べ住居費、光熱費、食費などの比率が高く相対的に投資余力が少ない。

毎日の生活をやりくりするのにいっぱいいっぱいで、投資に向けるお金を捻出できないなだよと。

投資

増え続ける単身世帯

1990年、男性の未婚率は5.6%でしたが、2000年台に入ると、15年には約23%、女性も14%と跳ね上がり、単身世帯の増加につながっています。

単身世帯で金融資産を保有していない割合は29.9%。これが07年。それが17年には46.4%に跳ね上がっています。

この場合、貯蓄すらまともにできてないことを示すこととなり、かなり逼迫している様子が伺えます。

投資

敷居を低くすれば進むかも

厳しい賃金収入でも、貯蓄や投資に勤しむ人も見受けられます。

例えば最近ではアプリでサクッと投資ができちゃいます。

難しいことはAIに任せて、しばらくしたらチェックすればいい。

少額から投資できるので、これならばコンビニ弁当を買うくらいの気軽さで購入できるのではないでしょうか。

しだいに、投資額を積みましていけばいいわけですし。

この記事を書きながら自分もそろそろ投資を始めようかなと思った次第です。

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投資ネタ

貯蓄から投資へを地で行く「小豆島」

富裕層が多いと言われる小豆島

瀬戸内海に浮かぶ小島、小豆島。この記事に出会うまで知りませんでしたが、瀬戸内海内にはいくつもの小さな島が点在しています。

こんな地方の小さな島が何故話題に上るかって言うと、この小豆島、富裕層の含有率の高い島だから。

ということでホワイト、ブラック問わず投資関連会社が、この島の住民を相手にひっきりなしに投資話を持ちかけています。

日本全国を見ても競争力の高い地産品

小豆島の地産品と言えば、オリーブ、しょうゆ、そうめん、ごま油などなど。全国を相手にしてもかなり競争力のある品々。

石材も小豆島で取れた石は大阪城の石垣にも使われたほどのブランド品。今なお高い需要があります。

これらの地産品を武器に「オリーブ御殿」「しょうゆ御殿」ができるほど富裕層が多い。

娯楽がなければお金の使い道は?

大金を手にした富裕層のお金の使い道は娯楽が少ない土地柄もあり、投資へと向かいます。

富裕層なら将来の不安はないかと思いますが、それでも心もとないと思ったのでしょう。貯蓄するよりも投資にお金を使い、老後資金を充実させようと。

タイミングよくおいしい投資信託出現

2000年頃にヒットしたリスクが少ないわりにリターンがそこそこの投資商品グローバル・ソブリン・オープン

000万円投資すれば毎月17万円の分配金が手にはいります。2億円なら毎月170万円。リスクの低い割りにリターンが安定しています。

てなわけで、島中の富裕層が飛びついたわけです。狭い島ということもあり、このオイシイ投資信託商品は一気に島民の知ることとなり、「グロソブ買った」が合言葉になったほどの加熱っぷりを見せました。

が、そんな良い時もリーマンショックを機に一転。分配金も大幅に減少してきました。

損を取り返したるで

我が世の春を謳歌していた富裕層でしたが、もうひと花咲かせようと思ったのか、グロソブで損した分を取り返そうと他の投資信託にも手を出すようになりました。

これを聞きつけてホワイト、ブラックの投資関連会社の営業攻勢が始まります。

投資に関してあまり知識のない富裕層に対して、甘い言葉をかけては大損してトラブルが頻発しているようです。

保守的かと思いきや・・・

今回、この記事を読んで思ったのは、年配者=保守的というのは必ずしも当てはまらないということ。

貯蓄から投資を政府も呼びかけていますが、まさか年配者が率先して行っていたとは・・・。驚くばかりです

むしろボーナス出たら貯金という若い世代の方が保守的なんだなと思った次第です。

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米国企業

外資系企業増ってこと?米国の国内投資活性化活動

米国も企業誘致に必死

「外資系企業に勤めています」なんて聞くと、オサレ~って思うけど、アメリカでもそのようなイメージを持たれるのかなとふと思う。で、今回の話は、アメリカが日本企業誘致に本格的に乗り出したって話。ということは、アメリカ転勤になったら、外資系企業呼ばわりされるわけだが、けしてオサレ~とは思われないだろと。けど、給料高くていいなとうらやましがられるでしょう。

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国内投資額が減少傾向

米国への投資額は2000年、37%だったのが、2012年には17%に減少。で、米国の雇用のうち5%を占めているようです。このシェアをもっと伸ばして、雇用機会を創出していこうと。ここまで必死なのは、中間選挙を控えているという政治的な理由もあるそうですが・・・

米国進出のメリットは?

日本であれば、安い人件費が魅力の新興国と真っ先に思い浮かび、なかなか米国と言うのは選択肢として、どうかなぁといった印象。が、それは昔までの話。現地消費を考えれば、輸送コストは大幅に減るし、シェール革命でエネルギーコストも安い。トータルで考えれば懸念される人件費も相殺、もしくはもっと安くなるという言うわけです。アメリカの人は・・・。

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中国の方が積極的では?

対米投資額の1位は英、ついで日本とのことですが、この先、中国が台頭してくるのでは?。以前の記事にも書きましたが、中国の民間企業が国内を捨て、米国に進出している企業が増えていると言う話。理由は、あの中国よりもトータルで考えるとコストが安いとのこと。なので、今後の中国の動きには注目です。

まとめ

国際収支という点でみれば、積極的な海外投資、所得収支アップにつながるので、米国がウェルカム状態で来ているのだから、その話に乗っかるべきかと。ただでさえ貿易赤字が真っ赤かで、大変な状況にあるのだから・・・。

トータルコストでは安い米国という、新たな発見をした話でした。

日経ビジネスNO.1743より [amazonjs asin=”4502080101″ locale=”JP” title=”日本の国際競争力”]