カテゴリー: 住宅・不動産

トヨタが在宅勤務を制度化となると・・・

コロナ禍で在宅勤務が広がりを見せる中、あの世界を代表するトヨタも制度化に向けて動き出しました。

製造業ではどうなの？という懐疑的な声も聞こえてきそうですが、そこはトヨタ。きっちりとした制度設計をしてくるでしょう。

トヨタが在宅勤務となると、他の企業も右ならえとなる可能性も高い。その波及効果は、トヨタグループ、関連取引企業に及び在宅勤務がさらに広まっていく感じさえします。

打ち合わせをしたくても訪問できないとなれば、オンライン会議。お客がオンラインに対応しているのに、ウチはまだまだとも言ってらないでしょう。

オフィス床面積を5割削減。富士通

キリンも7月から約1万人を対象に出社人数を30％に抑えたり、富士通はさらに踏み込んで通気定期代を廃止しました。

さらにオフィスの面積を2023年までに現状に対し5割削減というかなり野望的な数字を発表。

恐らく他の企業も追随し、この流れにのっかり、オフィスを集約化、規模縮小が加速していくことでしょう。

これを聞いた不動産関連者はさぞ胸を痛めていることでしょう。

リーマンショック超え。空室率

東京都心、千代田区、港区、渋谷、中央、新宿の5区で働くビジネスパーソンの1割が在宅に切り替わると、都心の空室率は約14％。

2019年のそれが1.7％という事を考えると、どこもかしこも空室になってもおかしくない。

ある調査データによれば、リーマンショック、東日本大震災の影響下の2012円では9.1％ですから、不動産会社は相当なダメージを被ることになります。

不動産価格にも影響か

となると、賃料引き下げによる引き止め作をこうじなくてならないかなと。足元は3ヶ月連続で空室率は上昇していまし、まったなしといった状況が続いています。

将来的には空室率さらに上昇の予感

オリンピックをあてがって湾岸地区に建設中のビルが竣工ともなれば、さらに空室率が上昇することとなるのでしょう。

価値ももしかしたら、下がる可能性あり。マンションを購入したいいけれど、住む前から価値が下がっていたりなんかすると泣くに泣けません。

空室率14％はシミュレーションの世界であくまでも予想です。

コロナ対策がきっちり進めば、通常勤務に戻す企業も増えるかも。

とにもかくにもここ数年で東京一極集中が緩和されるか注視していきたいと思います。

憧れの湾岸エリアに異変

都心から何気に近くて、絶景が望めるエリアとして人気の高い湾岸エリア

一般サラリーマンでは到底手は届かないけど、世の中にはお金を持っている人は相当数いるようで募集をかければ定員の数倍も集まる。

五輪前で値は張るといのに・・・。泣く泣く憧れの湾岸エリアを諦めた人もきっと多いはず。

が、ここに来て、無敵の湾岸エリアにも異変が。何と不動産価格が下落方向に向かっているとのこと。

勝どきショック

湾岸エリアの一つとして人気の勝どきエリアが、何と約25％近く値を下げているとのこと。

湾岸エリアの平均価格が6500万円から考えるに25％近く値を下げるとなると、金額ベースでは2,000万円近く下落したことになります。

これを業界の方に言わせれば、10㎡＝1000万円を割り込むということに等しく、業界関係ではお大きく注目されているのです。

五輪も始まっていないのに、下がるの早すぎじゃねぇって。

だって政府の肝いりだもの

この下落の主要因は、五輪の時に選手村として使用する物件を五輪後にマンションとして活用する物件が半端ない破壊力の金額で売りに出されているから

その名もHARUMI FLAG

19年に第一期が販売され、倍率は約2.5倍の相変わらずの人気の高さ

が、この人気が訳合って、相場よりもかなり安く提供されている可能性があります。

これが勝どきショックの主要因とさえ言われているのです。

というのも、五輪後の施設利用は政府にとっても重要課題の一つ。

売れ残りでもしようものなら、国民が黙っちゃいない。

そんな声を避けるためにも、かなりお値打ち価格を提示したのだと思います。

この後に第二期の応募を控えており、さらに不動産価格が下がる可能性があります。

印象を悪くした台風の1件

昨年の台風の影響で陸の孤島と化した武蔵小杉のマンション事件。マスコミでも大きく取り上げられていました。

タワマンへの憧れがこの1件でしぼんだ人も多いはず。

まだ不動産価格への影響は見られないものの、今後影響してくる可能性は大いに考えられることでしょう。

どうなる不動産市況

2019年の不動産市況を上昇エリアと下落エリアで見ると、ほぼ60：40と上昇エリアが下落エリアを上回っています。

が、五輪後はこれが50：50となり、下落エリアが増えると予想されています。

が、五輪前から市況悪化が一部に見られ中の人達はさぞ戦々恐々といった感じでしょう。

これで憧れの湾岸エリアも一般サラリーマンでも手の届く価格帯になることを切に願うばかりです。

売ったら終わりのビジネスでしたが

新しくできた駅前にとてつもない数のマンションが建設されるのを見る度に、また新たな人たちがこの街にやってくるんだなと

周辺には多くの入居者をあてがって商業施設やら飲食店がどんどんと建てられ、活気に満ちたエリアが突如として現れる。

古くから住む人にとっては、新たな風が入って喜ばしいことですが、この新エリアが、一気に元気を失うと思ったら、街全体のイメージも悪化するだろうなと。

年々増える空室率

人口が増えれば市の税収も増え、様々なカタチで恩恵を受ける。そんな当たり前と思っていた循環も、この先の日本を考えると行き詰まる可能性大。

2013年時点と今から5年前の数字になりますが、日本の住宅戸数全体に占める空室率は13.5％。実数で820万戸。

それが2033年になるとその倍近くに膨れ上がると予想されています。

今でも、空き家がかなり問題となっていますが、それ以上に空室が増えるということで、他人事と思っていた事が自分ごととして、周りは全て空き家なんて日もそう遠くない話になってくるかもしれません。

敷地内にスポーツジム、野村不動産

空き家が増え始めると、そのエリア全体のイメージも悪くしてしまいます。

多摩ニュータウンがまさしくそれ。高齢者世帯だけが残り活気がないというイメージがどうしてもつきまとう。

そんな所にわざわざ住みたいとも思わない。

てなわけで、最近ではマンション開発も、街づくりを含めたトータル的な事業に変容してきています。。

例えば野村不動産の開発したプラウドシティ日吉では、マンション周辺に商業施設やスポーツジムを備え、入居者以外の人も呼び寄せる仕組みを導入。

さらに料理教室や朝市といったイベントなども定期的に開催するなど、街活性化に向けた仕組みを取り入れています。

地元の人も巻き込む、三井不動産

三井不動産レジデンシャルの幕張ベイパークも街づくりの活性化に力を入れている事例の一つ。

エリア内にはカフェや飲食店なども設け、いずれも店長は地元の人。新たに入居する人とそれまで長く住んでいた人の交流を深め、街を活性化させていこうというもの。

地元を味方につけるというのは、街全体の活性化には有効だと思いました。

どうなるこの先の街づくり

このように民間レベルで街づくりの活性化に動いているということに驚かされました。

本来ではあれば自治体が率先して取り組むべき課題だと思いましたので。

とは言え、民間と自治体が手を組んで街づくりを進めていかないと立ち行かない時代になってきたことなのでしょう。

とにかくおらが村がゴーストタウン化しないことだけを願うばかりです。

憧れの家賃収入

会社勤めが終わったら、アパートの家賃収入で生計を立てるという夢を描いていましたが、現実はそう簡単な話ではなく、借金を背負うということもあり社会問題になりつつあります。

その仕組みがサブリース契約というもの。

これがオーナーにとっては素晴らしく魅力的なサービスなのです。

管理は業者任せでラクラク

サブリース契約とは、アパートを建てて、それを丸ごと業者に買い取ってもらい、入居者募集やら管理など全てを業者側で賄ってもらうというもの。

契約期間は10年が一般的で、その間は空室であろうと家賃収入は保証してくれるというもの。

オーナーは一切の手間から開放されて、家賃だけがチャリンと入ってくる仕組み。その収入からアパート建設費を支払ったり、自身の生活に当てるというわけです。

ところが10年でアパート建設費を完済することは無理。けど、契約期間は10年。つまり10年目以降が非常に大変なんです。

10年過ぎたら危険信号

このサブリース契約を結んだある夫婦のお話でいくと、父親の相続税対策と老後のことを考え、約2億円の借金をしてアパートを建設。

当初は、家賃収入で何とか生計を立てることができ、当初の目算どおりに行っていましたが、10年目を堺に事態は一転。

家賃を2割引に引き下げるかサブリース契約を打ち切るかを迫られました。家賃値下げは入居者が集まらず、それまで業者が何とか負担をしていましたが、それが行き詰まってきたのでしょう。もしくは10年目以降に損した分を取り返せすと考えていたかもしれません。

契約は10年と両者は合意していたのでトラブルには起きにくいと大思うのですが、10年という歳月となると、何を今さらとなるのでしょう。

結局、こちらの夫婦は、別の業者と再契約を選択。が、こちらの業者が行方不明となり、家賃収入も先細りそれまで管理などしたこともなくアパートを手放し、自己破産。今では生活保護を受けながら暮らしているようです。

住宅ローンも厳しく

このような事例が増えてきたこともあり、お金を貸す側の銀行なども今までに比べると審査を厳しくしています。

年々、この手の融資が増えていることを考えると先に上げた夫婦のように借金を背負う羽目になる予備軍はかなり増えることが予想されます。

そもそも入居者ってそんなにいるの？

この仕組が上手く回らなくなったのも、空室率の増加を挙げられます。人口減がこのような所にも影響しているのでしょう。

となると、サブリース契約という仕組みも今後も見直しを迫られるのでしょうね。

マンションが売れないよ

建物が古いが入居を妨げる要因かと思いますが、新築でも入居が埋まらないということで不動産会社もかなり苦労しています。

新築マンションの場合は完成前にほぼ入居が決まるというのが一般的でしたが、完成してもなお売り残しがあるとのこと。

例えば都内の湾岸エリアにそびえ立つ高層マンション。さぞ人気物件かと思いきや、千数百あるうち2割は売れ残っています。

にもかかわらず、マンション建設は留まることを知らず、この先にも新築マンションの建設が控えています。

これを続けていくとなると供給過剰は止みそうにもありません。

住みたい街トップクラスでも空き家があるの衝撃

新築マンションが、このような有様ともなれば、戸建てで築年数が古いとも来ればもっと深刻。それも住みたい街ランキングで人気の高い横浜でもこの問題に直面しているというのだから驚きました。

親から土地と家を相続したけど、家のメンテナンス、リフォーム、加えて固定資産税の支払いを考えると手放してしまった方がラク。

てなわけで、この手の相談が地元の不動産会社には多いとか。

中には、タダでいいから引き取って欲しいと事態は相当な深刻。

東京23区で相続を受けた約8割が市場価格より約10％で売却している調査結果を知るに空き家問題は今後もさらに広がりを見せるでしょう。

ある調査データによれば、2033年には日本の住宅戸数の約30％、3軒に1軒が空き家になると言われています。

お隣が空き家だらけになって、ご近所周りがゴーストタウン化なんてことも現実の話になるかもしれませんね。

自治体にとっても空き家、空き部屋は痛手

空き家が増え続けると人口が減り自治体の懐も厳しくなります。

埼玉県羽生市では土地用途の規制緩和策にのっかり、それまでマンションや戸建ての建築エリアを市中心部に限定していたのを市の全域に拡大。人口増を狙った施策を打ちました。

10年間で800件ほどの住宅が出来て当初は狙い通りと喜んだことでしょう。

ところが、賃貸アパートの空室率が目立つようになり、2割を切っていた空室率が約4割にまで大騒ぎ。

人口は当初見込んだほど増えないし、空き部屋率は増すしで最終的には、建築エリアをまた市の中心だけに戻したとのこと。

解決策としては利便性に長けた市の中心部に戸建てやマンションを建設しないと人は集まらないということでしょう。

まとめ

空き家、空き部屋問題は将来に向けて日本の大きな問題となってくるでしょうね。

とにかく今のマンション供給過剰を是正しない限り空き部屋問題は解決しないのではないでしょうか。

空き家に関しては民間で相続した家を手放す人とリノベしたい人をマッチグさせるサービスが普及すれば少しは改善されるのではと思いました。